Warum ein Makler eine eigene Website braucht auch wenn die Portale gut laufen.

Reicht ein Eintrag auf den Portalen nicht aus?

Für Kaufinteressenten reicht er oft. Für alles andere nicht, und der Grund hat mit Immobilien zunächst wenig zu tun. Wer über eine Plattform verkauft, überlässt ihr drei Entscheidungen, nämlich wer ihn sieht, in welcher Form er erscheint und was sich daran wann ändert.

Ein gemieteter Kanal und ein eigener sind verschiedene Werkzeuge

Das gilt für jeden Anbieter auf jeder Plattform, vom Handwerker in einem Branchenverzeichnis über den Gastronomen bei einem Lieferdienst bis zum Händler auf einem Marktplatz. Die Plattform bringt Nachfrage, die er allein nicht erreicht hätte. Im Gegenzug entscheidet sie, unter welchen Bedingungen er darin vorkommt.

Dieses Verhältnis ist so regelmäßig dasselbe, dass die Europäische Union ein eigenes Gesetz dafür geschrieben hat. Die Verordnung (EU) 2019/1150 vom 20. Juni 2019 trägt den Titel “zur Förderung von Fairness und Transparenz für gewerbliche Nutzer von Online-Vermittlungsdiensten” und gilt für jeden Dienst, über den Unternehmen Verbrauchern in der Europäischen Union etwas anbieten. Zwei ihrer Regeln zeigen, worin das Ungleichgewicht besteht, das der Gesetzgeber unterstellt.

Artikel 5 Absatz 1. Die Plattform muss in ihren Geschäftsbedingungen die Hauptparameter darstellen, die das Ranking bestimmen, und begründen, wie sie gegenüber anderen gewichtet sind. Dass Sie überhaupt erfahren, wovon Ihre Position abhängt, ist also kein Entgegenkommen, sondern eine Auflage.

Artikel 3 Absatz 2. Ändert die Plattform ihre Bedingungen, muss sie das mitteilen und mindestens 15 Tage verstreichen lassen, bevor die Änderung wirkt. In dieser Frist dürfen Sie kündigen.

Beides beschreibt denselben Umstand aus zwei Richtungen. Die Regeln des Kanals, in dem Sie vorkommen, schreiben Sie nicht.

Was das auf dem Immobilienportal konkret heißt

ImmoScout24 beschreibt die Reihenfolge in seiner Maklersuche als Echtzeit-Wert, der aus der Zahl Ihrer Objekte in der gesuchten Region entsteht, wobei auch Objekte der vergangenen 30 Tage zählen. Bezahlte Premium-Platzierungen “vervielfachen den Wert eines Objektes”. Die eigene Darstellung ist zusätzlich an den Tarif gebunden, denn erst die mittlere der drei Stufen enthält laut Anbieter das “Profil in der Maklersuche”.

Was Ihre Position dort bestimmt	Was sie nicht bestimmt
Zahl der aktiven Objekte in der Region	wie zufrieden Ihre Verkäufer waren
Objekte der vergangenen 30 Tage	wie lange es Sie am Ort gibt
bezahlte Premium-Platzierungen	wie gut Sie erreichbar sind

Damit steht ein Makler mit 3 Objekten strukturell hinter einem mit 30, unabhängig davon, wie gut er arbeitet. Auf einer eigenen Seite gibt es diese Größe nicht.

Sie bestimmen, was zuerst beantwortet wird

Die Nielsen Norman Group hat mit 120 Teilnehmenden und über 130.000 Blickfixationen gemessen, wie sich die Betrachtungszeit über eine Seite verteilt. Im Mittel entfallen 57 Prozent auf den Bereich oberhalb der Falz, 74 Prozent auf die ersten 2 Bildschirmhöhen und 81 Prozent auf die ersten 3.

Vier Fünftel der Aufmerksamkeit liegen also auf einer Fläche, die ein Besucher sieht, bevor er eine Entscheidung trifft. Auf einer eigenen Seite bestimmen Sie, was dort steht. In einem gemieteten Kanal ist diese Fläche vergeben, und zwar an die Aufgabe, die der Kanal für sich selbst hat.

1. 01 Wer hier richtig ist Wer ankommt, muss in Sekunden erkennen, dass diese Seite von seinem Anliegen handelt und nicht von einem benachbarten.
2. 02 Was als Nächstes passiert Der Ablauf in groben Schritten, damit die Entscheidung überschaubar wird, statt eine Verpflichtung zu wirken.
3. 03 Warum ausgerechnet Sie Belege statt Behauptungen, also nachprüfbare Bewertungen, Zahlen, die jemand nachrechnen kann, und die Menschen, die die Arbeit tatsächlich machen.
4. 04 Wie der nächste Schritt geht Ein Weg, der ohne Rückfrage auskommt, mit einer Angabe, wie lange er dauert und was danach kommt.

Der nächste Schritt gehört Ihnen

Eine Anfrage über die eigene Seite erreicht Sie direkt, und damit steht Ihnen auch der Schritt danach offen. Der ist technisch unspektakulärer, als viele annehmen.

Eine Terminbuchung ohne Nachrichtenwechsel braucht keinen Zugriff auf Ihren Kalender. Die dafür vorgesehene Schnittstelle von Google liefert ausschließlich belegte Zeitspannen zurück, ohne Titel und ohne Teilnehmer, und verlangt nur eine eingeschränkte Berechtigung. Wer eine solche Buchung ablehnt, weil er niemanden in seinen Kalender lassen will, lehnt etwas ab, das gar nicht verlangt wird.

Ähnlich klein und ähnlich oft falsch gemacht ist der Anrufverweis auf dem Telefon. Nach RFC 3966 braucht eine international gültige Nummer zwingend das vorangestellte Pluszeichen mit Landesvorwahl, also +49 am Anfang statt der führenden Null. Eine rein lokal geschriebene Nummer ist nach der Spezifikation nur mit einem zusätzlichen Parameter gültig, sonst funktioniert der Verweis nicht auf jedem Gerät zuverlässig.

Sie sehen, was tatsächlich passiert

In einem gemieteten Kanal sehen Sie die Zahlen, die der Betreiber Ihnen zeigt. Auf der eigenen Seite können Sie messen, wo jemand aussteigt, und damit die Stelle finden, an der es hakt.

Das setzt voraus, dass die Messung eingerichtet wird. In der Grundeinstellung von Google Analytics 4 löst das Scroll-Ereignis genau einmal je Seite aus, nämlich wenn erstmals 90 Prozent der Seitentiefe sichtbar werden. Ohne zusätzliche Einrichtung gibt es also keine Auskunft darüber, wie viele Besucher 25, 50 oder 75 Prozent einer Seite erreichen, und genau dort bricht eine lange Seite ab. Das ist kein Fehler des Werkzeugs, sondern Arbeit, die getan werden muss.

Was im gemieteten Kanal andere entscheiden

• Die Reihenfolge, in der Sie erscheinen
• Was oben steht und was jemand zuerst liest
• Der Umfang Ihrer Darstellung
• Welche Zahlen Sie über Ihre eigene Sichtbarkeit sehen

Was auf der eigenen Seite Sie entscheiden

• Welche Frage zuerst beantwortet wird und mit welchem Beleg
• Für wen die Seite gebaut ist
• Wie der nächste Schritt aussieht, vom Termin bis zum Anruf
• Was gemessen wird und wie genau

Was daraus folgt, und was nicht

Es folgt nicht, dass Sie die Portale verlassen sollten. Sie bringen Kaufinteressenten, das tun sie zuverlässig, und wer verkauft, braucht diese Seite des Marktes. Ein gemieteter Kanal ist kein schlechter Kanal.

Es folgt, dass er die andere Hälfte Ihres Geschäfts nicht bedienen kann. Ein Eigentümer, der überlegt, wem er den Verkauf anvertraut, prüft weder Ihre Objektzahl noch Ihre Tarifstufe. Er sucht eine Einschätzung, einen Ablauf und einen Grund, Ihnen zu vertrauen, und alle drei brauchen Platz, den Sie selbst einteilen.

Eine Grenze dieser Lektion gehört dazu. Alle Angaben zu Maklersuche, Tarifen und Ranking stammen aus den Produktseiten und Geschäftsbedingungen von ImmoScout24 und betreffen ausdrücklich diesen einen Anbieter. Für Immowelt und die übrigen Portale liegen uns keine geprüften Angaben vor.

Wie viel Arbeit an dieser Fläche hängt, ist der Gegenstand der übrigen Lektionen dieser Stufe. Die nächste setzt eine Stufe früher an, nämlich bei der Frage, was passiert, bevor ein Eigentümer zum ersten Mal anruft.