# Die Bewertungsanfrage als Einstieg

Versprechen darf es eine Einschätzung und keinen Verkehrswert, denn der ist gesetzlich definiert. Fragen darf es, was die Einschätzung braucht, und für den Anruf danach braucht es eine eigene, ausdrückliche Einwilligung.

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## Was darf ein Bewertungsformular fragen und versprechen?

Versprechen darf es eine Einschätzung und keinen Verkehrswert. Der Unterschied klingt nach Wortklauberei und ist keine, denn eines der beiden Wörter steht im Gesetz und das andere nicht.

Davor steht allerdings eine sachliche Frage, die häufiger übersehen wird als die rechtliche. Wie genau kann eine Schätzung aus Daten überhaupt sein.

## Wie eine Schätzung aus Daten entsteht

Das Verfahren heißt hedonische Regression, und man kann es an einer Stelle nachlesen, an der niemand danach sucht, nämlich bei der amtlichen Statistik. Das Statistische Bundesamt berechnet den Häuserpreisindex damit.

Der Grundgedanke ist einfach. Aus vielen tatsächlichen Kaufpreisen wird geschätzt, welchen Beitrag einzelne preisbestimmende Merkmale zum Preis leisten, etwa die Wohnfläche. Aus diesen Beiträgen lässt sich für jede weitere Immobilie ein Preis zusammensetzen. Das Amt nennt den zweiten Schritt hedonische Imputation.

Die Datengrundlage sind keine Angebotspreise, sondern abgeschlossene Kaufverträge. Notare übermitteln sie, die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erfassen sie und geben sie quartalsweise weiter.

Aus diesem Aufbau folgt die entscheidende Eigenschaft. Ein solches Modell kann nichts über ein Merkmal sagen, das es nicht kennt, und es kann nichts über eine Gegend sagen, aus der es zu wenige Verträge hat.

## Die Lage ist die Stelle, an der es ungenau wird

Das ist kein Vorwurf an irgendeinen Anbieter, es steht bei der amtlichen Statistik selbst.

Ursprünglich bildete das Amt die Lage über Bodenrichtwerte ab, die dann klassiert wurden, um Probleme bei Neubewertungen zu vermeiden. Seit der Revision 2019 dient in Metropolen und Großstädten ersatzweise eine Lagequalität von 1 für einfache Lage bis 4 für Spitzenlage. Und als eigene Grenze nennt das Amt wörtlich, es lägen ihm "keine Anschrifteninformationen unterhalb der Gemarkungsebene" vor.

[Grafik: Kennzahl]

Wenn eine Behörde mit allen notariell beurkundeten Kaufverträgen des Landes die Lage nur bis zur Gemarkung auflösen kann, dann ist die Lage auch für jedes andere Modell die Stelle, an der die Schätzung weich wird. Diese Übertragung ist unsere Schlussfolgerung und kein Befund des Amtes, aber sie liegt nahe.

Und genau dort liegt das, was ein ortskundiger Mensch besser weiß als jedes Modell. Welche Straßenseite, welcher Zuschnitt, welcher Nachbar, welcher Zustand hinter der Haustür.

Der Rest dieser Lektion steht hinter einem Code. Den Zugang gibt es unter https://makler.rang-eins.com/wissen/fundament/die-bewertungsanfrage